星光大路一號 · 方案A

可行性研究

位於路環石排灣馬路地盤的土地發展可行性研究，由Savills編製，日期為2026年7月。研究評估該地盤在土地條件、周邊社區、交通、澳門市場及現行政策下最可行的發展定位。

本頁以英文概述研究內容。完整報告以繁體中文撰寫，共100頁，可於本頁底部下載。

地盤

土地及規劃條件

地盤位於Estrada de 石排灣、Praça da Harmonia、Avenida da Harmonia及Avenida de Hoi Lok Kui的交匯處，處於石排灣社區中心。地盤列為都市土地，以政府租賃批地方式持有。

總面積

9,044.85 平方米

地籍編號

1165.020

說明編號

21202

分類

都市土地

根據政府於2024年9月公布的規劃條件圖，三種用途獲准許，共同為綜合用途發展提供法定基礎：

• H2 住宅 — 住宅必須佔可建樓面面積50%以上，不包括停車位
• C1 商業 — 零售、餐飲、會議及展覽
• TD1 旅遊及娛樂

研究指出一項重大限制。約2,608 平方米，即地盤約28%，被劃為公共道路，減少了實際可建樓面面積。研究評估認為，現時十倍地積比率可能未完全反映該扣減，並認為規劃條件仍有空間參考周邊類似個案進行檢討。

社區

石排灣

石排灣約有24,000名居民，地盤500米步行範圍內約有31,000人。該區主要為公共房屋，長者比例高且不斷上升，而新建私人發展項目則帶來較年輕的上班族家庭 — 老舊社區與新興年輕社區並存。

研究認為，不足之處不在於人口，而在於設施。該區雖有日常店舖及基本配套，但缺乏服務各年齡層居民的大型室內全天候空間，因此認為該地盤設置社區及體育設施的理由十分充分。

石排灣是路環北面三個主要住宅社區中唯一設有澳門輕軌服務的地區。地盤毗鄰輕軌站，可與現有及規劃中的行人天橋網絡連接，研究以此作為公共交通導向發展的基礎。

市場

數據支持的方向

澳門2025年錄得國內生產總值約4,180億澳門元，訪客入境人次約4,007萬，非博彩旅客消費約801億澳門元。旅遊及非博彩消費仍是經濟支柱。

結論

建議定位

研究結論認為，最可行的方向是由私人主導的綜合用途發展，結合新興產業及公益元素。建議內容包括住宅及人才公寓、中低星級酒店、適度規模的商業平台、大型社區活動及體育設施，以及與澳門「1+4」經濟適度多元發展策略配合的產業及展覽平台。

研究對經濟效益直言不諱。人才住房及社區體育設施具有明確的公共利益，需要持續補貼；兩者均無法獨立自負盈虧。它們只有在規模足夠大的綜合用途框架內才能運作，讓可售住宅、酒店及商業部分交叉補貼。

研究亦力陳應將該地盤與南面餘下地段一併發展。若分開發展，兩者將重複設置消防通道、電梯核心筒及設施，並在樓宇之間留下狹窄空隙，影響採光、通風及街景 — 研究估計這將浪費約200個住宅或酒店房間的可建面積。合併發展後，可建樓面面積可由約64,360 平方米增至約95,700 平方米。

超越單一地盤層面，研究將該項目定位為澳門稀缺的土地如何透過公私合作釋放的參考模式 — 以發展權換取產業、技術工人住房及社區設施。

完整報告

下載

路氹地盤可行性研究報告，Savills，2026年7月。100頁，繁體中文，7.5 MB。

報告為土地擁有人編製，於此處提供只供參考。報告記錄編製日期的專業意見，並非要約、估值或本公司發展意向的聲明。發展計劃仍待澳門當局審批。